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下半年房地产市场会走向何方?专家:房价涨幅减小但上涨趋势不会逆转

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7月31日,中共中央政治局会议表示,“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”可以说,这是对下半年中国房地产市场走向的重要部署,它将决定下半年中国房地产市场的基本走向。
与以往的房地产调控政策相比,这次会议对房地产调控政策提出了不同要求。这主要有两个方面。一是决心解决房地产市场的问题;二是坚决遏制房价上涨而不是坚决遏制房价过快上涨。这就意味着当前国内房地产市场的问题是比较大的,要坚决下决心解决,否则会危害整个中国经济未来成长。而解决房地产市场的问题,就是不能再让如此之高的房价再上涨。下半年国内各城市的房价只能企稳或下跌,不能够再上涨。可以说,这两条原则是决定下半年国内房地产市场走势的定海神针。为了落实中央政府的房地产调控政策精神,7月份,全国就有40多个城市发布了各类房地产调控升级的政策,其中包括上海、深圳、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等城市。而这些房地产调控政策的核心就是要全面遏制房地产市场投机炒作,不仅针对的是家庭个人,也针对企业的房地产市场炒作。

比如,以深圳7月31日公布的楼市调控政策来看,这些政策从企业购买住房、商务公寓限售、居民购买住房限售,以及离婚差別化信贷四个方面进行政策调控,以修补前期房地产调控政策的漏洞,全面打击房地产市场投机炒作、投资行为。

不过,这些出台房地产调控政策的城市,更多的是上半年或2017年房价上涨过快,或房地产市场比较火热的城市。对于其他三线、四线城市来说,基本的态势没有多少变化,其政策影响也不会太大。

因为当前的房地产调控政策,因城施策这个主题并没有改变,而上半年国内的房地产市场之所以仍然是绝大多数城市的房价还在持续上涨,最为重要的是不少三线、四线城市借助于棚户区改造,全面拉动当地的住房市场繁荣,推动当地房地产市场价格上涨。上半年不少三线、四线城市的房价持续上涨,不仅让更多的居民涌入房地产市场,也让当地的投资市场及土地市场出现难得繁荣。

可以说,只要因城施策的房地产调控不改变,三线、四线城市肯定会借助于这项政策来发展当地的房地产市场并以此来带动当地的经济增长。因为,就目前经济形势来看,对于国内三线、四线城市,无论是人力资源及技术,还是市场环境来说,除了房地产市场之外,这些城市很难找到带动当地经济发展的增长点。如何保证当地房地产市场发展与繁荣,已经成了这些城市经济增长的护身符,所以只要因城施策的房地产调控政策不改变,绝大多数三线、四线城市就一定借助于该政策来发展当地的房地产市场。

所以就下半年国内房价走势来看,房价上涨幅度将全面下降,但上半年国内房价上涨的趋势并不会逆转,只不过房价上涨幅度减小而已。由于房价涨幅在下降,不少城市对房地产投机炒作及投资行为要进行全面封杀,那么下半年房地产投机炒作者进入房地产市场障碍增加、意欲下降,所以住房的销售面积和销售总额增幅也会降低,但住房销售总额增长幅度仍然会保持高于住房销售面积增长幅度这样的格局。无论是下半年还是全年,房地产销售创历史记录的格局还会继续,只不过会比早几年的增幅小一些。

下半年的国内房地产市场形势根本上不用过多担心,仍然会向好。但再远一点来看,国内房地产市场的总体格局正在发生较大变化。深圳模式的试点已经揭开了序幕。(作者系青岛大学经济学院教授)

关税减让效应显现——评2018年7月份进、出口数据

■蒋冬英 李苗献

以美元计价,中国7月份出口同比12.2%,前值11.3%,笔者的预期10.0%;进口同比27.3%,前值14.1%,市场预期16.5%,笔者预期值19.0%;贸易顺差280.5亿美元,前值416.1亿美元,市场预期389.2亿美元,笔者预期值360亿美元。以人民币计价,中国7月份出口同比6%,前值3.1%,市场预期5.6%;进口同比20.9%,前值6.0%,市场预期12.5%;贸易顺差1769.6亿元,前值2618.8亿元,市场预期2271亿元。

一、出口:负面冲击何时现?

7月份出口增速较6月份回升0.9个百分点至12.2%,超市场预期2.2个百分点。这与笔者7月27日发布的报告《“双稳”并行——7月份宏观经济指标预测与8月份政策前瞻》基本一致,由于中美贸易摩擦进一步升级,美国贸易代表办公室拟对中国出口的2000亿美元商品加征25%的关税且特朗普威胁对中国出口5000亿美元商品加征关税,企业提前出口动机强化,使贸易摩擦的出口透支效应仍在延续。具体分国别观察,7月份中国对美出口同比增长11.2%,共拉动整体出口增长2.1个百分点,随后中国对东盟出口拉动整体出口增长1.9个百分点。

值得关注的是,8月7日,美国贸易代表办公室宣布将从8月23日开始对额外160亿美元的中国进口商品加征25%的关税,中美贸易摩擦进一步升级。那这是否意味着不断升级中美贸易战对我国出口具有无限期透支效应?贸易战对我国出口的负面冲击将于何时显现?

出口提前透支效应的前置条件为有单可出,自中美贸易战爆发以来,中国出口数据表现坚挺,表明我国出口有单可出。有单可出折射外需绝对水平仍维持相对高位,从绝对水平观察,前期美欧日制造业景气水平绝对高位,构成我国出口订单的刚需。作为硬币的另一面,我国PMI新出口订单于岁末年初屡创新高,为当前出口坚挺储备了订单基础;但是自6月份以来,我国PMI新出口订单指数已经连续两个月位于荣枯线下,这意味着出口订单基础薄弱,施压未来出口。

展望未来,从季节性观察,第三季度为圣诞订单出货旺季,而为避免出货遭受后续可能的贸易制裁,企业将在第三季度出口节奏提前,即圣诞订单将于7月份及8月上旬集中出口。

这也就意味着,第三季度出口走势将为前高后低,整体出口增速仍有望维持在8%左右。进入第四季度,出口订单削弱叠加关税落地概率加大,贸易战对出口的负面冲击将集中凸显。

二、进口:关税落地叠加基建投资预期

进口方面,继6月份进口增速腰斩后,7月份进口增速大幅反弹13.2个百分点至27.3%。进口增速大幅反弹主要受汽车及其零部件关税减让及国内基建投资上涨预期影响,具体而言:

第一,2018年4月份公布的汽车进口关税减让政策于7月份正式落地,大幅拉动汽车及其零部件进口增速。具体分产品观察,7月份汽车和汽车底盘进口同比增长72%,增速创2012年2月份以来的单月最大涨幅,提振我国进口增速较上月回升2.8个百分点,同时初级形状的塑料进口同比增长34.7%,提振我国进口增速回升0.3个百分点。

第二,剔除受关税减让政策影响的汽车及其相关产品观察,7月份原油、铁矿石及其精矿、未锻造的铜及其铜材主要原材料进口增速高增助推整体进口增速大幅反弹。7月份政治局会议强调财政方面要加大基础设施领域补短板的力度,这意味着下半年基建投资增速有望回升。在基建投资增速回升预期之下,铁矿石及其相关原材料进口增速仍有望维持高位。

展望未来,关税减让将刺激相关产品进口及消费投资活动,根据,笔者测算,汽车关税减让将刺激汽车进口数量增长55.1%,进而拉动名义进口增速增长12%。同时基建投资增速反弹将进一步维持铁矿砂等原材料进口。由此,年内进口增速仍有望保持在15%以上。(蒋冬英、李苗献系兴业经济研究咨询股份公司研究员)

 
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